As principais alterações à lei da construção e ao Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) reduzido 

🏗️ Alterações no IVA para a Construção e Reabilitação

A medida central é a aplicação da taxa reduzida de 6% (em vez da taxa normal de 23%) a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis, mas com condições específicas relacionadas com o preço de venda ou o valor da renda:

• Habitação para Venda a Preço Moderado: Aplica-se à construção de habitações destinadas à venda, cujo valor final (preço de venda) não ultrapasse um teto máximo de 648.000 € (valor que integra o conceito de "acesso a preços moderados").

• Habitação para Arrendamento a Renda Moderada: Aplica-se à construção ou reabilitação de edificado para arrendamento, desde que o valor da renda mensal não exceda os 2.300 €.

• Prazo: Este regime fiscal tem caráter temporário, estando previsto vigorar até 2029.

• Construção Própria: É criado um regime de restituição parcial do IVA para pessoas singulares que encomendem a construção de imóveis para habitação própria e permanente, permitindo a recuperação da diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida. Esta aplicação também estará sujeita a um teto máximo de valor a ser definido.

ATENÇÃO QUE, as casas que beneficiem do IVA a 6% têm de ser vendidas ou arrendadas num prazo de dois anos após a conclusão da construção.

🏛️ Alterações na Lei da Construção (Simplificação)

As alterações na "lei da construção" (referindo-se ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - RJUE e legislação conexa) visam agilizar e simplificar os processos de licenciamento de obras, incluindo:

• Simplificação Administrativa: Modificações no RJUE para reduzir a burocracia e os prazos de licenciamento.

• Incentivo à Digitalização: Promoção da digitalização dos processos (ex: adoção de métodos BIM) para diminuir os custos administrativos e acelerar as aprovações.

💰 Outras Medidas Fiscais Relacionadas

Embora não alterem diretamente a lei da construção, estas medidas fiscais visam incentivar o mercado habitacional:

• IMT para Não Residentes: Agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para cidadãos não residentes que comprem habitações em Portugal (exceto emigrantes).

• Deduções de IRS para Inquilinos: Aumento faseado do limite da dedução em IRS das rendas pagas (para 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027).

• IRS para Senhorios: Redução da taxa de IRS para senhorios com contratos de arrendamento a rendas moderadas (de 25% para 10%).

Já as alterações mais significativas à lei da construção, enquadradas no chamado "Simplex Urbanístico" (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), visam desburocratizar e acelerar drasticamente os processos de licenciamento, colocando mais casas no mercado e simplificando a vida de cidadãos e empresas.

🏗️ Simplificação do Licenciamento Urbano (Simplex Urbanístico)

1. Eliminação e Redução de Atos de Controlo Prévio

O objetivo é passar do regime de licença para o de comunicação prévia ou isenção sempre que possível, sob a responsabilidade dos técnicos.

• Comunicação Prévia em Vez de Licença: Em muitas situações, a licença é proibida se a situação estiver abrangida pelo regime de comunicação prévia. Exemplos:

  • Loteamentos: Passa a ser viável por comunicação prévia (em vez de licença) quando existe um plano de pormenor ou unidade de execução definidos.

• Obras Isentas de Controlo Prévio: Deixam de necessitar de licença ou comunicação prévia:

  • Obras de aumento do número de pisos sem alterar a fachada ou a cércea.

  • Obras interiores que afetem a estrutura de estabilidade, desde que o técnico legalmente habilitado apresente um Termo de Responsabilidade que garanta a segurança.

  • Obras de demolição que não estejam sujeitas a controlo prévio.

  • Construção de piscinas até 50 m².

2. Agilização de Prazos e Eliminação de Documentos

• Redução Drástica de Prazos: Os prazos máximos de decisão por parte das Câmaras Municipais foram significativamente reduzidos. Por exemplo:

  • Pedidos de Edificação e Demolição (sem parâmetros urbanísticos definidos) passam de 120-200 dias para um prazo uniforme de 70 dias.

  • Operações de Loteamento reduzem de 200 para 95 dias.

• Eliminação do Alvará: O alvará de licença de construção e o alvará de utilização são eliminados. Estes são substituídos pelo simples recibo de pagamento das taxas devidas e pela admissão da comunicação prévia, respetivamente.

• Ficha Técnica de Habitação (FTH): Deixa de ser obrigatória na compra e venda de imóveis.

• Limitação de Exigências Municipais: Os municípios não podem mais exigir documentos que já estejam na sua posse ou que não estejam expressamente previstos na lei (ex: caderneta predial).

3. Digitalização e Uniformização

• Plataforma Eletrónica Única: É obrigatória a criação de uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (com implementação prevista até inícios de 2026), que permitirá:

  • Apresentação de pedidos online.

  • Consulta do estado dos processos e prazos.

  • Uso de modelos digitais de informação (BIM - Building Information Modelling).

• Limitação do Poder Regulamentar Municipal: A lei define de forma mais estrita as matérias que os regulamentos municipais podem abranger, o que visa uniformizar os procedimentos urbanísticos entre os diferentes municípios do país.

4. Mudanças em Exigências Técnicas (RGEU)

Algumas exigências excessivas do antigo Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foram eliminadas ou alteradas para flexibilizar a construção:

• Deixa de ser obrigatório o bidé nas casas de banho.

• Permite-se a instalação de duche em substituição de banheira.

• São permitidas soluções mais flexíveis para cozinhas, como kitchenettes ou cozinhas walk-through.

Em suma, o Simplex Urbanístico transfere mais responsabilidade para os projetistas (via termos de responsabilidade) e tenta impor o deferimento tácito nos casos em que as Câmaras não cumpram os prazos, forçando uma maior celeridade na aprovação de projetos de construção e reabilitação.